Kenaikan harga rumah Australia yang pesat telah mewujudkan perselisihan antara ahli ekonomi sama ada gelembung perumahan kini wujud. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

Perkataan b sedang dilakukan, hampir satu dekad selepas gelembung harga rumah Amerika Syarikat meletup dengan hebat, menimbulkan krisis kewangan global. Oleh kerana harga hartanah Australia terus memecah rekod, ramai yang tertanya-tanya sama ada ini mampan.

Ahli ekonomi tidak bersetuju mengenai cara menentukan gelembung, atau sama ada gelembung wujud. Secara intuitif, gelembung (dan ini terpakai kepada mana-mana aset, bukan sekadar harta tanah) wujud apabila harga aset melebihi inflasi berbanding dengan beberapa penanda aras. Dan inilah gosok: tiada siapa yang boleh bersetuju dengan penanda aras itu.

Penanda aras boleh menjadi anggaran nilai aset berdasarkan koleksi pemboleh ubah yang bermaksud menjejaskan bekalan, permintaan dan harga, yang dipanggil fundamental. Bagi rumah, asas-asas ini termasuk pertumbuhan penduduk, dasar cukai, saiz isi rumah, pendapatan isi rumah, dan banyak lagi.

Tetapi para ahli ekonomi tidak dapat menyepakati apa fundamental menentukan harga aset, atau betapa pentingnya setiap asasnya. Selain itu, nilai asas ini hanya boleh dianggarkan, tidak dipatuhi. Adalah subjektif pada titik bahawa seseorang akan sentiasa dapat mengarang cerita berdasarkan asas-asas untuk merasionalkan mengapa harga rumah berada di tahap yang mereka ada.

Sesetengah ahli ekonomi mencadangkan tanda aras alternatif untuk mengukur gelembung, seperti purata jangka panjang sejarah atau anggaran nilai asas trend. Sekiranya harga aset lebih tinggi daripada purata atau trend ini, maka kita mempunyai gelembung. Walau bagaimanapun, definisi ini terlalu ringkas kerana ekonomi adalah dinamik, sentiasa berkembang, dan kedua-dua jangka panjang, serta trend, berubah.

Kenaikan harga dan gelembung

Hanya apabila harga aset mencapai ketinggian yang besar, kebanyakan orang, ahli ekonomi, bersetuju bahawa ia terlalu mahal dan disebabkan oleh pembetulan utama (pecah gelembung). Malah beberapa ahli ekonomi akan menafikan kewujudan gelembung.

Salah satu contoh terawal dari gelembung harga aset adalah kegilaan di pasar untuk bulu tulip Belanda pada abad ketujuh belas - apa yang disebut "Tulipmania". Walaupun data itu kemas dan ramai ahli sejarah tidak banyak berwaspada untuk menceritakan kisahnya, tidak ada lagi cara untuk menerangkan bagaimana harga mentol Witte Croonen naik 26-kali ganda pada Januari 1637 dan jatuh ke satu-dua puluh nilai puncak mereka pada minggu pertama bulan Februari.

Namun, ulama yang dihormati Peter Garber berhujah itu:

Cerita-cerita indah dari tulipmania adalah catnip yang sangat menarik bagi mereka yang mempunyai rasa untuk gelembung menangis, walaupun cerita-cerita begitu jelas tidak benar. Jadi sempurna adalah untuk kegunaan didaktik bahawa pengkhianat kewangan akan sentiasa mencari pasaran yang siap untuk mereka di dunia yang penuh dengan pelabur yang pernah takut dengan Armageddon kewangan.

Askar memusnahkan tulip untuk mengurangkan bekalan dan menstabilkan harga berikutan kejatuhan harga tulip secara tiba-tiba pada abad ke-belas Belanda. The Tulip Folly (1882) oleh Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Dengan mengandaikan gelembung adalah jurang yang ketara antara harga aset yang diperhatikan dan nilai penanda aras yang sesuai, kewujudan jurang ini menimbulkan persoalan tentang bagaimana ia berlaku. Jawapannya kebanyakannya bergantung kepada psikologi, sebab itulah banyak ahli ekonomi (ingin mewakili dunia dalam model matematik) berjuang dengan konsep itu.

Kegilaan gelembung

Bubbles akhirnya merupakan permainan keyakinan, di mana vendor menjual aset tersebut kepada pembeli pada keuntungan, dengan yang diharapkan untuk melakukan hal yang sama pada masa akan datang. Permainan ini bergantung pada naratif yang kuat yang menangkap imaginasi orang dan membujuk mereka giliran mereka akan berbeza.

Sebagai George Soros, jutawan berbilang AS-Hungary yang terkenal pengurus dana lindung nilai pernah berkata:

[...] Buih tidak tumbuh daripada udara yang nipis. Mereka mempunyai asas yang kukuh dalam realiti, tetapi realiti yang diputarbelitkan oleh kesalahpahaman.

Kesalahpahaman ini adalah akibat dari tingkah laku manusia dan ciri-ciri yang berlepas dari paradigma yang rasional sepenuhnya yang sering diandaikan dalam ekonomi formal. Sebaliknya, sebagai ahli ekonomi tingkah laku, orang ramai memperlihatkan beberapa kecenderungan.

Ini termasuk, sebagai contoh, keinginan untuk mencari maklumat yang sesuai dengan kepercayaan mereka yang sedia ada (dipanggil bias pengesahan) atau kecenderungan untuk membuat keputusan berdasarkan maklumat yang paling mudah diperoleh (disebut kecenderungan ketersediaan). Orang ramai mengalami dan berusaha untuk menyelesaikan ketidakselesaan mereka apabila mereka mempunyai dua atau lebih kepercayaan, ide, atau nilai yang bercanggah dan mereka juga menggunakan abstraksi yang mudah dalam memikirkan masalah dan peristiwa yang rumit (membingkaikan).

Orang ramai adalah ahli statistik yang intuitif dan lebih berhati-hati tentang mengelakkan kerugian daripada mengalami keuntungan (disebut kehilangan keengganan). Senarai kelemahan dalam perilaku manusia terus berlaku. Lebih-lebih lagi, manusia, haiwan sosial yang kita, bersaing dan meniru rakan sebaya kita, kawanan seperti domba dan bertindak dengan khabar angin.

Kadang-kadang, semua ciri dan bias ini menguatkan satu sama lain dan menghantar harga rumah, atau saham atau apa sahaja, ke dalam stratosfera.

Siapa takut gelembung?

Gelembung itu sendiri jarang menjadi punca utama kebimbangan, walaupun rumah tangga muda Australia yang ingin membeli rumah pertamanya akan tidak setuju. Masalahnya, sudah tentu, setiap gelembung akhirnya muncul dan koreksi ini biasanya ganas dan menyakitkan, kerana dua sebab.

Pertama, harga aset sering jatuh lebih cepat daripada kenaikannya, jadi pembetulan ke bawah dapat menghancurkan nilai dalam ruang yang sangat singkat. Dan kedua, gelembung yang paling banyak didorong oleh hutang, kerana satu-satunya cara gelembung dapat berkembang pada tahap selanjutnya adalah jika permintaan untuk aset itu disokong oleh hutang.

Gabungan ini - hutang yang tinggi dan harga aset jatuh - menjana kitaran ganas di mana penghutang yang bermasalah bergegas untuk membaiki kunci kira-kira mereka dan menjual aset mereka. Ini seterusnya menaikkan harga aset itu lebih rendah, menyebabkan kesusahan lanjut kepada pemilik aset yang serupa, dan sebagainya.

Kesakitan yang berkaitan dengan gelembung pecah sangat berbeza. Kadang-kadang ekonomi melantun lebih cepat dari gelembung pecah, seperti halnya selepas keruntuhan menghembuskan nafas gelembung dotcom.

Bagaimanapun, gelembung perumahan berada dalam liga mereka sendiri. Secara sejarah, mereka ada sentiasa membawa kepada kemelesetan yang teruk, dan tidak ada sebab untuk mempercayai perubahan ini harus berubah. Masa seterusnya tidak berbeza.

Jawapan tentang cara menangani julat gelembung dari "tiada" kepada "apa sahaja yang diperlukan". Masalahnya ialah bahawa tidak seorang pun (pembuat polisi termasuk) dapat mengenal pasti gelembung.

Jika ada perkara seperti gelembung, kita hanya akan tahu pasti apabila gelembung itu sudah muncul. Bertindak awal untuk mencegah gelembung berkembang lagi berisiko dan tidak popular. Ia adalah seorang bank pusat yang berani yang menaikkan kadar faedah dalam jangkaan kenaikan harga aset ketika seluruh ekonomi bersenandung baik-baik saja, atau bahkan menunjukkan tanda-tanda kelemahan.

Oleh itu, adalah Australia di tengah-tengah gelembung perumahan? Saya akan keluar pada badan dan menjawab dalam afirmatif. Terdapat banyak hujah mengapa harga rumah sekarang adalah tepat di mana ia harus berdasarkan asas-asasnya.

Tetapi pada pendapat saya penjelasan ini tidak lulus ujian bau: kenaikan dua digit dalam harga rumah, digabungkan dengan hutang isi rumah yang tidak pernah berlaku sebelum ini (lebih daripada 120% daripada KDNK, yang ketiga tertinggi di dunia) dan nisbah khidmat hutang isi rumah (juga ketiga tertinggi di dunia), buat keadaan yang tidak menentu. Apa yang diperlukan ialah perubahan sederhana dalam sentimen pelabur, beberapa kenaikan kadar faedah, atau peningkatan yang ketara dalam pengangguran, dan skema keseluruhannya terbongkar. Saya harap saya salah, tetapi sejarah ada di pihak saya.

Tentang Pengarang

Timo Henckel, Associate Research, Pusat Analisis Makroekonomi Gunaan, Universiti Kebangsaan Australia

Artikel ini pada asalnya diterbitkan pada Perbualan. Membaca artikel asal.

Buku-buku yang berkaitan

at InnerSelf Market dan Amazon