Adakah harga rumah telah dinaikkan oleh bekalan terhad, atau kerana pemindahan kepada pelabur dan pemilik rumah, dasar kerajaan kini terperangkap dalam kitaran ganas. Kekayaan yang terkumpul di rumah kami telah menjadi sebahagian daripada sistem persaraan, dan kerajaan sendiri tidak mampu untuk harga jatuh.

Subsidi cukai yang murah hati dan konsesi ujian aset di rumah keluarga telah memberi insentif kepada pengumpulan kekayaan dalam harta dan menimbulkan tekanan permintaan di pasaran perumahan selama beberapa dekad.

Bantuan kerajaan kepada pembeli rumah dan pemilik disediakan dalam bentuk Geran Pemilik Rumah Pertama, konsesi duti setem, dan pengecualian rumah keluarga dari cukai keuntungan modal, cukai tanah, Dan juga pencen and ujian aset lain. Subsidi dan konsesi ini bergabung untuk membuat pengumpulan kekayaan di rumah keluarga lebih menarik daripada aset lain.

Di banyak pasaran hartanah, kekangan bekalan dan kawalan perancangan tanah dapat mengehadkan perkampungan bandar sementara tekanan permintaan perumahan terus meningkat. Oleh itu, bandar-bandar seperti Sydney telah menjadi "tukang masak tekanan" di mana subsidi mengakibatkan kenaikan harga rumah dalam menghadapi kekangan bekalan darat.

Kitaran harga polisi

Rumah keluarga telah menjadi asas kepada sistem persaraan Australia. Peningkatan harga rumah yang mampan telah membolehkan sokongan pendapatan kerajaan ditetapkan di peringkat rendah di Australia berbanding dengan negara lain dengan kadar pemilikan rumah yang lebih rendah seperti Sweden dan Belanda. Ini berdasarkan andaian bahawa orang tua berpendapatan rendah akan menjadi aset yang kaya dengan perumahan, dan oleh itu boleh mendapatkan pencen yang lebih kecil.

Sesungguhnya, dalam era penuaan penduduk, kerajaan telah menggalakkan warga Australia yang lebih tua untuk memasuki kekayaan perumahan mereka membiayai persaraan mereka sendiri dan memudahkan ketegangan fiskal semasa. Sebagai contoh, Suruhanjaya Produktiviti skim pelepasan ekuiti penjagaan umur mengesyorkan pemilik rumah tua menurunkan ekuiti perumahan mereka untuk memenuhi kos penjagaan yang lama.

Sudah tentu, ini hanya berfungsi jika harga rumah terus meningkat.

Jika harga rumah jatuh, kitaran akan pecah dan rumah keluarga tidak lagi menjadi asas yang mencukupi untuk menyokong keperluan persaraan penduduk yang lebih luas. Sekiranya penurunan jangka panjang dalam harga rumah, individu akan memerlukan sokongan pendapatan yang lebih besar daripada kerajaan kerana asas aset peribadi mereka melemahkan. Ini seterusnya akan menjana peningkatan dalam perbelanjaan keselamatan sosial kerajaan.

Dalam jangka panjang

Tetapi walaupun harga rumah tidak menurun, terdapat paradoks semasa bermain dalam sistem ini. Untuk mengekalkan asas aset perumahan yang sihat bagi pesara, harga rumah mesti kekal tinggi. Oleh itu, kitaran harga dasar bertujuan untuk mengekalkan pemilikan rumah sebagai tunggak utama sistem kebajikan. Walau bagaimanapun, ia juga mengakibatkan kekayaan perumahan menjadi semakin tertumpu di tangan subkumpulan yang lebih kecil. Ketara, ekuiti perumahan semakin tertumpu di tangan generasi yang lebih tua.

Seperti yang ditunjukkan oleh carta-carta ini, jurang kekayaan perumahan masa kini semakin meluas sejak dua dekad yang lalu. Di 2011, ekuiti perumahan median pemilik rumah berumur 45-64 hampir dua kali ganda nilai yang dipegang oleh tahun-tahun 25-44. Bahagian ekuiti perumahan penduduk yang dipegang oleh mereka yang berumur 45-64 telah melebar antara 1990 dan 2011 dengan mengorbankan mereka yang berumur 25-44.

Ini bermakna sistem itu berpotensi terbongkar dalam jangka panjang. Jika sejumlah besar golongan muda terus menghadapi halangan harga kepada pemilikan rumah, tiang pemilikan rumah dalam sistem kebajikan akan lemah apabila populasi pemilik rumah di masa depan mengecut.

Dalam jangka masa pendek kumpulan penting milenium akan kehilangan faedah pemilikan rumah. Tetapi dalam jangka masa panjang, melainkan jika kerajaan menangani beberapa masalah struktur asas yang kini berakar dalam sistem pemindahan cukai kami, terdapat kelemahan yang signifikan dalam sistem kebajikan sosial kami yang dibina di atas perumahan.

Tentang Pengarang

Rachel Ong, Timbalan Pengarah, Pusat Ekonomi Bankwest Curtin, Universiti Curtin

Artikel ini pada asalnya diterbitkan pada Perbualan. Membaca artikel asal.

Buku-buku yang berkaitan

at InnerSelf Market dan Amazon